رام الله - سمارت إندكس

كشف رئيس اتحاد المطورين العقاريين الفلسطينيين المهندس علاء ابو عين، عن أزمات مالية تعصف بحوالي 30 % من المطورين العقاريين، نتيجة تعرض القطاع خلال العام 2020 لانتكاسة مزدوجة ناجمة عن جائحة كورونا كبدته خسارة تقديرية بلغت 50 % من ايراداته اي ما قيمته 500 مليون دولار اذ ان اجمالي حركته السنوية تفوق المليار دولار، اضافة الى خسارته ما يقارب 15 % من قيمة الدولار بسبب انخفاض سعر صرفه  فكان لها بالغ الاثر على انتاجيته وربحيته.

وقال  ابو عين : لا شك ان قطاع التطوير العقاري تأثر كثيرا مثله كما باقي القطاعات من الجائحة حيث توقفت كافة الانشطة التجارية والعقارية تماما في فترة الاغلاق الاولى لمدة 4 شهور، كما ان الانكماش الاقتصادي العام وعدم وجود مداخيل في كافة القطاعات بما في ذلك القطاع العام الذي تأثرت رواتبه وايراداته لم يعد لديهم القدرة على الشراء ولذلك فان القطاع الخاص لم تعد لديه القدرة على الاستثمار بسبب الضربات المالية والاقتصادية، اضافة لتعرضه الى ضربة كبيرة ناجمة عن انخفاض سعر صرف الدولار الذي خسر من قيمته ما يقارب 10 %، وانخفاض قدرة المواطنين الشرائية".

تقديرات الخسائر

ويرى م. ابو عين انه من الصعوبة بمكان حصر خسائر القطاع العقاري بسبب الجائحة وانخفاض الايرادات واحيانا انعدامها لدى معظم الفئات، ولكنه اكد انه على الاقل فان هذا القطاع خسر 50% من من اجمالي حركته السنوية التي تفوق مليار دولار، وبالتالي فان خسائره التقديرية تزيد عن 500 مليون.

وان كان م. ابو عين يؤكد غياب احصاءات دقيقة حول حجم الشقق غير المباعة، فان مؤشرات جهاز الاحصاء المركزي تظهر ان هناك 5000 شقة فارغة في المحافظات.

لكن ابو عين يقول: "هذه المؤشرات كلها غير دقيقة وغير حقيقية فلا يعني ان وجدت شقة فارغة انها غير مبيعة، اذ تبين الاحصاءات الحقيقية من شركة الكهرباء ودائرة تسجيل الاراضي انه تم ابرام حوالي 10 آلاف صفقة عقارية في رام الله وحدها منذ عام 2018 وحتى اليوم، وبالتالي، فانه لو زاد العرض على الطلب للاحظنا انخفاضا في الاسعار او احجاما عن التطوير وهذا لم يتحقق ولم نصل له بعد، بدليل أن هنالك مشاريع وشركات تطوير عقاري تبدأ وتعمل على مشاريع جديدة ومستمرة في التطوير ويعلن عنها باستمرار".

تحديات الاستمرار

ويرى ابو عين، ان استمرارية تطور القطاع العقاري لها علاقة بالكم والنوعية، وقال: "عندما ينشأ بناء غير مكتمل وغير مبني على اسس صحيحة او في موقع غير مرغوب فيه، فهذا سيواجه مشكلة ببيعه، ونجاحه يعتمد على مواقعه واسعاره المناسبة الضامنة لاستمرار الطلب عليه، وبالتالي "تجد هنالك بعض المشاريع مقامة في مواقع غير مناسبة وباسعار غير صحيحة وتدن في جودة البناء لذا يصعب تسويقها وبيعها حتى لو تم عرضها بسعر التكلفة، فاختيار الموقع وجودة البناء والبيع بالسعر الصحيح والشكل المعماري تشكل جميعها 40% من قرار شراء اي عقار وجميعها دفعت المطورين الى التنافس.

الحاجة للشقق السكنية

واكد م. ابو عين ان احتياج المجتمع للشقق السكنية يرتبط بالعائلات الجديدة، وهو الامر الذي ادى الى انتشار ظاهرة التطوير العقاري والشقق السكنية في العديد من القرى ولم تعد منوطة بالمدينة وضواحيها، فالامور اصبحت تأخذ منحنى يختلف عن المراحل السابقة، فالاحتياج السنوي من الشقق على المستوى الوطني يصل الى 20 الف شقة تبنى سنويا وتباع بالكامل منها 1000 شقة في رام الله.

أزمات مالية لدى بعض المطورين العقاريين

وقال م. ابو عين :"ان نسبة المطورين المنتكسين في قطاع التطوير العقاري منذ بدء الجائحة وصلت حوالي 30%، علما بان اهم معادلة في اي شركة عقارية هو تنظيم تدفقها النقدي ولديها حسابات مدققة ودقيقة وكل من يمتلك ذلك من الصعوبة ان يتعرض لانتكاسات، ونتيجة تعرض معظم المطورين لظروف شديدة وغير مسبوقة، فانه يحتاج في هذه المرحلة محفظة نقدية لا تقل قيمتها عن 70% من قيمة الاستثمار، وبدون ذلك قد يتعرض الى مشاكل عديدة في التدفق النقدي والتي تقود وتؤدي الى احداث انتكاسة في العقار وقد تتسب في ضرب سمعته في السوق، والنتيجة خسارة ثقة الزبائن".

احجام البنوك عن تمويل التطوير العقاري

وربط م. ابو عين انتكاسة بعض المطورين باحجام البنوك عن تمويل التطوير العقاري، وقال: "في ظرف الكورونا أوقفت معظم البنوك بنود التمويل للقطاعين العقاري والسياحي، اضافة الى احجام معظم الموردين والشركات عن تقبلهم الشيكات البنكية المؤجلة ويطالبون بالدفع النقدي، وبالتالي اختلفت عملة التداول وطريقتها والتدفق النقدي في التداول ما تسبب في اهتزاز بعض المطورين، فنحن في نظام مخلخل ناتج عن الانكماش الاقتصادي وتراجع الدخل العام للدولة وتراجعت ايرادات كل القطاعات، ما تسبب في تراجع بعض المطورين الى الوراء وبعضهم الاخر سيختفي من السوق وفقا لامكانياتهم المالية ومقدرتهم على الصمود في هذه الازمة".

ضعف الجودة 

وحول عدم مطابقة بعض المشاريع العقارية للمواصفات والجودة المطلوبة قال م. ابو عين: "ان ظهور عدم مطابقة بعض المشاريع الاسكانية والعقارية للمواصفات والجودة المطلوبة لدرجة عدم أهليتها للسكن، فهذا ناجم عن وجود فراغ ناتج عن عدم تنظيم القطاع، ونتطلع ان يأخذ اتحاد المطورين دوره كنقابة قطاعية في مرحلة لاحقة، فلا يجوز لمطور ان يطور ويعمل في القطاع دون ان يكون عضوا في الاتحاد الذي عليه ان يضع المقاييس المناسبة، وبالتالي يضمن ان تتم عملية التطوير العقاري ضمن اسس عالمية وصحيحة".

ويأسف م. ابو عين لعدم مقدرة الاتحاد لغاية الان على الحصول على التراخيص الكافية من المؤسسات ذات العلاقة تؤهله القيام بدوره ومهامه وتمكنه من ضبط وتنظيم القطاع العقاري ضمن اشتراطات واسس معينة تخرجه من حالة العشوائية، "فايا كان ممن يملكون قطعة ارض اليوم له الحق في تطويرها دون ان تكون عليه مرجعية او جهة تدقيق رقابية، وبالنتيجة يدفع المواطن الثمن جراء تعرضه للخداع بالسعر بعض المطورين الذين يقدمون له عقار بجودة وخدمة اقل دون رقيب او حسيب".

وقال م. ابو عين: "همنا اليوم ان يصبح الاتحاد المنظم الرئيسي لعملية التطوير العقاري، بما يضمن حق المطور ومشاكله مع المؤسسات ذات العلاقة ويضمن ايضا عدم تعريض المواطن والزبائن للخديعة والمشاكل. وهذا يحتاج الى سن القوانين والتشريعات التي تساعد الاتحاد على ان يكون متصدرا الدفاع عن هم المواطن والمطور على حد سواء وحمايتهم.

المصدر/ الحياة الجديدة – ابراهيم ابو كامش